Zakup

Hiszpania już kilkanaście lat temu stała się w Europie ulubionym miejscem stałego zamieszkania dla obcokrajowców. Przez ostatnie lata cena nieruchomości za granicą nieustannie wzrastała, i sądząc po rosnącej skali międzynarodowych inwestycji, trudno spodziewać się końca tego procesu. Aktywne finansowanie w hiszpańskie kurorty przesądzają ponadto o nieustannej popularności hiszpańskiej nieruchomości także w przyszłości.


Największą popularnością cieszy się oczywiście Costa Blanca, która wyróżnia się największą mocą w kwestii przyciągania klientów. To wybrzeże lubią wszyscy: zarówno Hiszpanie, jak i cudzoziemcy.

Główną przyczyną tej niezwykłej popularności jest unikalny klimat, który charakteryzuje się niezbyt gorącym latem i łagodną zimą; drugą przyczyną są atrakcyjne ceny nieruchomości; trzecią –  rozwinięta sieć komunikacji publicznej; natomiast czwartą stanowi czyste, niemal nieskażone środowisko – nie ma tutaj centrów przemysłowej i szkodliwej produkcji.

Postaram się przedstawić w sposób jak najprostszy kroki jakie musimy podjąć aby kupić nieruchomość w Hiszpanii

  1. Podróż zapoznawcza podczas której zorientujemy się jakie są realia rynkowe tzn Co moge kupić i w jakim rejonie za kwotę jaką dysponuję na zakup lub moge dysponować (w przypadku finansowania tj kupno na kredyt)
  2. Prywatny kontrakt kupna sprzedaży. Podczas tej podróży zapoznawczej i po zdecydowaniu się na zakup, stworzony zostaje prywatny kontrakt kupna – sprzedaży, w którym przedstawione są warunki transakcji oraz sposób uiszczenia za nią opłaty. Przy podpisywaniu kontraktu nabywca płaci minimalną zaliczkę w wysokości 3000 euro, rezerwując tym samym nieruchomość. Następnie, na przestrzeni około tygodnia wpłacany jest dodatkowy depozyt (to w zależności od transakcji i wartości nieruchomości ustalane jest in situ.) Od podpisania prywatnego kontraktu na zakup do podpisania aktu notarialnego – Escritura Publica upływa około miesiąca, chybaże wynegocjuje się inaczej.
  3. Otworzenie konta bankowego. Podczas tej podróży otworzymy równiez konto w banku, aby można było przelać środki niezbędne do dokonania transakcji kupna .
  4. Sfinalizowanie transakcji zakupu nieruchomości odbywa się przy następnej wizycie. Proces ten zajmuje max 2 dni. Podczas tej wizyty ubiegamy się o NIE (Numer Identyfikacji Podatkowej Obcokrajowca). W Alikante, na dzień dzisiejszy numer NIE wyrabiamy w ciągu jednego dnia.
  5. Akt Notarialny. Następnie u notariusza podpisuje się główny i oficjalny dokument kupna – sprzedaży Escritura Publica. Przy jego podpisywaniu wpłacana jest pozostała suma pieniędzy. Najwygodniejszy i najbardziej wiarygodny sposób zapłaty to czek bankowy wydany przez bank hiszpański, w którym wcześniej założyliśmy konto i posiadamy środki na zakup nieruchomości. W przypadku zakupu na kredyt konto bankowe zostanie otwarte w banku, w którym ubiegamy się o kredyt i tutaj przelejemy część środków (tzw wkład własny), których nie sfinansuje nam bank. Akt notarialny jest podpisywany w języku hiszpańskim. Dla potrzeb klienta zamawiany jest tłumacz. Przy podpisywaniu aktu notarialnego może być obecny adwokat klienta.

Zakup od developera, na rynku pierwotnym

  • Podpisanie umowy wstępnej (umowa kupna sprzedaży), między developerem, a klientem
  • Zaliczka wpłacana przy podpisaniu umowy wynosi od 3000 do 6000€ i gwarantuje rezerwację obiektu.
  • W umowie wstępnej ustalany jest termin wpłaty własnego udziału (30-40%) na konto firmy budowlanej.
  • Podpisanie aktu notarialnego zależy od terminu sfinalizowaniai danej inwestycji i odbioru kluczy.
  • Kredyt zostaje uruchomiony w momencie odbioru kluczy i podpisania aktu notarialnego.

Jeśli nie dojdzie do transakcji z winy kupującego, zadatek zostanie zatrzymany przez sprzedawcę. Jeśli wina leży po stronie sprzedawcy, będzie on musiał zwrócić podwójną wartość otrzymanego zadatku (chyba że umowa stanowi inaczej).

Zakup mieszkania wiąże się z ogromnym kosztem i stanowi największą inwestycję w życiu większości ludzi. Właśnie dlatego trzeba dołożyć starań, by maksymalnie zminimalizować wszelkie ryzyko. W tym celu warto dokładnie zastanowić się nad zakupem i odpowiedzieć sobie na kilka pytań.

Gdzie znajduje się nieruchomość?

Lokalizacja jest jednym z najważniejszych czynników dotyczących nieruchomości, ponieważ bezpośrednio przekłada się na późniejszy komfort życia. To od niej będzie zależała jakość dojazdów do pracy lub szkoły. Od tego w jakiej dzielnicy znajduje się nieruchomość, zależy również bezpieczeństwo oraz dostęp do sklepów, parków czy obiektów użyteczności publicznej. Na tym etapie należy pamiętać, że firma deweloperska ma obowiązek przygotować prospekt informacyjny dotyczący planowanych inwestycji mających powstać w promieniu kilometra i mogących obniżyć komfort życia. Nie należy jednak na tym poprzestawać, warto również samemu przeprowadzić research dotyczący okolicy.

Czy deweloper jest rzetelny?

Istnieje wiele rozwiązań, mających zapewnić bezpieczeństwo kupującym np. rachunki powiernicze, czy ustawa deweloperska. Mimo tego, upadłość dewelopera zawsze będzie wiązać się ze stresem oraz licznymi problemami. W związku z tym, trzeba dokładnie zapoznać się z sytuacją w jakiej znajduje się dana firma. Warto zebrać opinie na temat danej spółki, obejrzeć inne realizowane inwestycje lub porozmawiać z osobami, które wcześniej korzystały z usług tego dewelopera.

Co kupujemy?

Przed zakupem warto zapoznać się z informacjami znajdującymi się w księdze wieczystej, do której dostęp można uzyskać przez internet. Warto sprawdzić, czy działka nie jest obciążona hipoteką inną niż ta, dotycząca budowy.

Czy jest możliwość skorzystania z rachunku powierniczego?

Rachunek powierniczy ma na celu ochronę kupującego, w przypadku gdyby deweloper nie wywiązał się z zadania. Zakłada się go za pośrednictwem banku. Kupujący wpłaca na niego pieniądze, które trafiają do dewelopera, wraz z postępem prac nad nieruchomością.

Jakie zapisy znajdują się w dokumentach, które podpisujemy?

Podpisując umowę deweloperską należy zwrócić uwagę na to, co zawiera. Powinno się dokładnie zapoznać ze wszystkimi zapisami. Warto zwrócić uwagę, czy znajduje się na niej data ukończenia budowy i przeniesienia własności, opis standardu wykończenia, czy otoczenia budynku. Każdy zapis stanowi nasze zabezpieczenie, jeśli chodzi o stan budynku.

W jakim stanie jest mieszkania podczas odbioru?

Odbiór mieszkania może być emocjonującym przeżyciem, jednak trzeba podejść do niego ze spokojem. Należy sprawdzić, czy wszystko zostało wykonane tak, jak zostało to wcześniej ustalone i nie ma żadnych błędów konstrukcyjnych.

Pytania jakie często państwo zadają to stałe koszty utrzymania nieruchomości

  • Koszty czynszu w zależności w jakim kompleksie jest zlokalizowany mogą oscylować między 40/60euro miesięcznie. W urbanizacjach np położonych na plażach Alikante mogą dochodzić do wysokości 100/120euro miesięcznie. Tak jak mówię zależy to od urbanizacji i jej kosztów utrzymania.
  • Koszty czynszu w przypadku zakupu mieszkań bez urbanizacji tzn bloków wolnostojących koszty takie są dużo niższe i mówimy o wydatku rzędu 12/15 euro miesięcznie w budynkach bez windy i o około 30 euro/miesięcznie w budynkach z windą. W Alikante miasto mamy wiele mieszkań o bardzo niskich kosztach utrzymania w skali roku.
  • Podatek od nieruchomości ściągany przez urząd miasta płacimy raz w roku i zależy on również od lokalizacji np w El Campello standartowo za apartament o powierzchni 70/80m2 płacimy 400/500euro natomiast w Alikante np. 160euro do 200 euro w przypadku mieszkań w budynkach wolnostojąych.
  • Nie rezydenci zobowiązani są równiez do rozliczania się z urzędem skarbowym tj rozliczenie roczne. Podatek odprowadzany jest z tytułu posiadania nieruchomości o przeznaczeniu wakacyjnym i nalicza się od wartości katastralnej danej nieruchomości.

Kup nieruchomość poprzez zaciągniecie kredytu

Obcokrajowcom przyznaje się przeważnie kwotę do 50% wartości nieruchomości, w wyjątkowych przypadkach nawet do 60%. Ocena nieruchomości dokonywana jest przez experta wyznaczonego przez bank. Średni okres kredytowania wynosi od 5- 25 lat, z roczną stopą procentową w wysokości 3,00% –  4,00%, i hipoteka spłacana jest w ratach miesięcznych.

Oto dokumenty, które przeważnie wymagane są przez banki do rozpatrzenia wniosku o kredyt:

  • Oświadczenie o dochodach z ostatniego roku.
  • Zaświadczenie z miejsca pracy o pensji z ostatnich 3/6 miesięcy.
  • Wypis z konta bankowego z ostatnich 12 miesięcy.
  • Kopia paszportu.

Po tym, jak decyzja o wydaniu kredytu zostanie zaakceptowana, przedstawione zostają Państwu obliczone wydatki jego sformalizowania jak również comiesięczne raty, stopa procentowa, warunki przedterminowej spłaty, itp.